去年以來，我國房地產(chǎn)市場持續(xù)下行，開工建設(shè)量明顯不足，房地產(chǎn)作為石材需求的最重要領(lǐng)域之一，其行情遲遲不能回升嚴(yán)重影響了石材行業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展。

盡管國家各部門相關(guān)政策持續(xù)支持重大項目基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)快速落地，推出了一系列政策措施，但目前看來仍然不能抵消房地產(chǎn)低迷帶來的石材需求下行，甚至更凸顯了房地產(chǎn)行業(yè)對石材市場的支撐作用。

在前一階段一系列降低貸款利率，刺激房地產(chǎn)消費(fèi)后，國家在近一個多月開始直接“救助”房地產(chǎn)企業(yè)！

利好政策頻頻

為了激發(fā)房地產(chǎn)活力，進(jìn)入11月，樓市迎來了前所未有的重視，官方發(fā)布了一系列利好政策。

——11月8日中國銀行間市場交易商協(xié)會發(fā)布的《“第二支箭”延期并擴(kuò)容 支持民營企業(yè)債券融資再加力》，提出預(yù)計可支持約2500億元民營企業(yè)債券融資。

——11月11日央行與銀保監(jiān)會發(fā)布的《關(guān)于做好當(dāng)前金融支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展工作的通知》，也即“房地產(chǎn)金融16條”。

“房地產(chǎn)金融16條”就是對房企的一次融資大疏通，鼓勵銀行、金融機(jī)構(gòu)對待房企要國有、民營一視同仁，并且允許債務(wù)展期，并且鼓勵金融機(jī)構(gòu)步子邁大點，只要對新發(fā)放的配套融資形成不良的，只要已盡職，可免責(zé)。

——11月14日銀保監(jiān)會、住建部、央行聯(lián)合發(fā)布的《關(guān)于商業(yè)銀行出具保函置換預(yù)售監(jiān)管資金有關(guān)工作的通知》，放松了預(yù)售資金監(jiān)管。

——11月21日，人民銀行、銀保監(jiān)會聯(lián)合召開的全國性商業(yè)銀行信貸工作座談會上，提出將設(shè)立“保交樓”貸款支持計劃，和“保交樓”專項借款一同對暫遇困難的房地產(chǎn)企業(yè)貸款提供幫助。。

——2022年11月21日，央行行長在正在進(jìn)行的2022年金融街論壇年會上，再次強(qiáng)調(diào)了房地產(chǎn)對經(jīng)濟(jì)的重要性。

——11月22日，國務(wù)院總理李克強(qiáng)主持召開國務(wù)院常務(wù)會議，強(qiáng)調(diào)要努力改善房地產(chǎn)行業(yè)資產(chǎn)負(fù)債狀況，促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。

圖片

六大行出手，多家房企獲得金融支持

11月23日，農(nóng)業(yè)銀行與中海發(fā)展、華潤置地、萬科集團(tuán)、龍湖集團(tuán)、金地集團(tuán)五家房企舉行銀企戰(zhàn)略合作協(xié)議簽約儀式，銀企各方將利用各自行業(yè)優(yōu)勢，整合資源，深化全面合作，按照自愿平等、互利共贏的原則，圍繞商品房、保障房、城市更新等重點領(lǐng)域，在房地產(chǎn)開發(fā)貸款、個人住房按揭貸款、并購貸款、債券承銷與投資等業(yè)務(wù)方面，進(jìn)一步加深合作，建立長期穩(wěn)定的合作關(guān)系。

11月23日，中國銀行與萬科集團(tuán)簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，進(jìn)一步深化銀企合作。根據(jù)協(xié)議，中國銀行將為萬科集團(tuán)提供不超過1000億元人民幣或等值外幣的意向性授信額度，在房地產(chǎn)開發(fā)貸款、并購貸款、債券承銷與投資、個人住房貸款、保函、供應(yīng)鏈融資等業(yè)務(wù)領(lǐng)域深化全方位業(yè)務(wù)合作。

11月23日，交通銀行與萬科集團(tuán)簽署全面戰(zhàn)略合作協(xié)議。根據(jù)協(xié)議，交行將為萬科集團(tuán)提供人民幣1000億元意向性綜合授信額度，并提供多元化融資服務(wù)，包括但不限于房地產(chǎn)開發(fā)貸款、個人住房按揭貸款、并購貸款、保函、供應(yīng)鏈融資、債券投資等。同時，交通銀行與美的置業(yè)控股簽署全面戰(zhàn)略合作協(xié)議，為美的置業(yè)提供人民幣200億元意向性綜合授信額度。

11月24日，中國工商銀行發(fā)布消息稱，與萬科集團(tuán)、金地集團(tuán)、綠城中國、龍湖集團(tuán)、碧桂園、美的置業(yè)、金輝集團(tuán)等12家全國性房地產(chǎn)企業(yè)，以總對總方式簽訂戰(zhàn)略合作協(xié)議，提供意向性融資總額達(dá)6550億元。

24日，中國郵政儲蓄銀行分別與萬科集團(tuán)、龍湖集團(tuán)、綠城集團(tuán)、碧桂園集團(tuán)、美的置業(yè)簽署全面戰(zhàn)略合作協(xié)議，提供意向性融資總額2800億元。

11月24日，建設(shè)銀行邀請88家房地產(chǎn)和住房租賃企業(yè)，召開了房地產(chǎn)市場形勢展望暨住房租賃基金交流會，并與8家房企簽署了合作協(xié)議。

至此，六大國有行均已“出手”，為房地產(chǎn)企業(yè)提供的授信額度已超萬億元。受一些列利好政策支持，各家房企股票也一路看漲！而連帶水泥等建材行業(yè)股票也一路飄紅，這也一定程度上說明了房地產(chǎn)的復(fù)蘇對包括石材在內(nèi)的建材行業(yè)有著十分重要的意義！

11月29日三大股指高開，上證指數(shù)漲0.57%，報3096.11點，深證成指漲0.58%，報10891.72點，創(chuàng)業(yè)板指漲0.10%，報2301.21點。房地產(chǎn)板塊掀起“漲停潮”，中交地產(chǎn)、中國武夷4連板，天房發(fā)展、渝開發(fā)、臥龍地產(chǎn)、空港股份、城建發(fā)展、光大嘉寶、中華企業(yè)、京能置業(yè)、沙河股份、世榮兆業(yè)、陽光股份、信達(dá)地產(chǎn)、光明地產(chǎn)、深振業(yè)A、大龍地產(chǎn)、南國置業(yè)競價漲停。港股方面，多只內(nèi)房股盤中漲超20%。

同時，水泥股早盤集體上漲，中國建材（03323）漲3.62%，報6.59港元；海螺水泥（00914）漲3.02%，報27.25港元；華新水泥（06655）漲2.84%，報7.96港元；華潤水泥控股（01313）漲2.56%，報4.01港元。A股水泥板塊也集體飄紅。

這趟“順風(fēng)車”或許不那么好搭！

雖然有利好經(jīng)濟(jì)政策刺激，但目前中國房地產(chǎn)正在面臨多個棘手問題。

一、老齡化+低生育率拉低了未來房地產(chǎn)需求

根據(jù)國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)，我國2021年全年出生人口為1062萬人，出生率為7.52‰；死亡人口1014萬人，人口死亡率為7.18‰；人口自然增長率為0.34‰，出生率是60年以來最低。

截至2021年底，全國60歲及以上老年人口達(dá)2.67億，占總?cè)丝诘?8.9%；65歲及以上老年人口達(dá)2億以上，占總?cè)丝诘?4.2%。測算，預(yù)計“十四五”時期，60歲及以上老年人口總量將突破3億，占比將超過20%，進(jìn)入中度老齡化階段。

低生育率+老齡化將會一定程度上會增加現(xiàn)有住房空置率，進(jìn)而拉低未來住房需求。

二、居民杠桿率的天花板

房貸的本質(zhì)并不是在向銀行借錢，而是向未來的自己借錢，杠桿率近年來漲得太快了，直到2021年下半年開始，已達(dá)極限。這需要國家在多方面采取措施進(jìn)行緩解，否則購房者的購房意愿將會在過高的杠桿率面前，望而卻步。

三、城鎮(zhèn)化率已到達(dá)一定程度

國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示，2021年我國城鎮(zhèn)常住人口為91425萬人，中國城鎮(zhèn)化率達(dá)到65%，進(jìn)入城鎮(zhèn)化后期，大規(guī)模發(fā)展?jié)摿p弱。

不是猛藥，是緩藥！

綜上所述，房地產(chǎn)此次的“復(fù)蘇”，不應(yīng)被視為一次狂歡、一次盛宴，因為根據(jù)我國實際情況和政策要求，房地產(chǎn)不可能恢復(fù)到那個“瘋狂”的時代，但是依據(jù)“房子是用來住的不是用來炒的”，以及中國人口城市化率距離發(fā)達(dá)國家仍有相當(dāng)差距的現(xiàn)實，房地產(chǎn)活力的逐步恢復(fù)，可以被石材行業(yè)當(dāng)做一劑“緩藥”來“服用”，而這副“緩藥”也有著自己獨特的特點需要注意！

范圍廣

不同于重點項目基建的“點”范圍和交通基建的“線”范圍，房地產(chǎn)是依托于各地一、二、三線城市以及城鎮(zhèn)的建設(shè)，具有分布范圍廣而分散的特點。

時效長

城鎮(zhèn)化現(xiàn)代化還有上升空間，中國的城市化率隨已達(dá)到65%，但距離歐美75%城市化率還有一定距離，而且城市原有居民以及新進(jìn)入城市生活的人，仍有擴(kuò)大住房空間的要求。作為一項長期的國家政策，根據(jù)“十四五”規(guī)劃綱要，未來房地產(chǎn)將擴(kuò)大保障性租賃住房供給，著力解決困難群體和新市民住房問題。這都會拉動各個城市尤其是“都市圈”體系的房地產(chǎn)建設(shè)。

財政需要

地方城市中，除了深圳、北京、上海等少數(shù)城市擺脫了土地財政依賴，絕大多數(shù)城市都非常依賴，杭州更是超過了120%。因此，隨著國家穩(wěn)健的房地產(chǎn)發(fā)展政策的實施，各地方仍會將房地產(chǎn)作為一種重要的財政手段，繼續(xù)鼓勵其健康發(fā)展。

但是請注意！目前多地石材產(chǎn)能出現(xiàn)的過剩問題，恐怕僅靠房地產(chǎn)復(fù)蘇也不一定能解決，還需要石材行業(yè)隨時關(guān)注市場行情，整合延伸產(chǎn)業(yè)鏈上下游“脈絡(luò)”，堅持綠色創(chuàng)新發(fā)展理念，持續(xù)推進(jìn)結(jié)構(gòu)性改革方能實現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展目標(biāo)！